Lunes, 23 enero 2023
Bajo el supuesto de que los bancos centrales continuarían subiendo las tasas interés, las perspectivas para el mercado inmobiliario no son para nada alentadoras este año.
En los últimos meses los precios de la vivienda ya han caído en varias economías y es probable que en 2023 lo hagan aún más. Esto lleva a plantear a los expertos si el mundo se encamina hacia una desagradable crisis inmobiliaria. Al respecto los analistas de Oxford Economics señalan que con las tasas de interés a un paso de seguir subiendo, el margen para nuevas y más amplias caídas de precios inmobiliarios es considerable. Creen que la velocidad de estos descensos es comparable a la del peor periodo de la crisis financiera mundial.
Si se mira el espejo retrovisor, explican que los datos históricos sobre los ciclos de auge y caída de la vivienda no son alentadores. Es que desde 2012, los precios mundiales de la vivienda subieron alrededor de un 40% en términos reales, más rápido incluso que las subas registradas antes de la crisis financiera mundial. Pero en los tres últimos ciclos, alrededor del 50% de las subas reales de los precios de la vivienda en todo el mundo se invirtieron en las caídas posteriores.
Sin embargo, consideran que esta vez existen varios factores que impedirán una caída brusca de los precios de la vivienda y que sugieren que el desplome podría ser más leve que en el pasado. En concreto, los expertos de Oxford Economics apuntan a cuatro componentes.
El primero, es el bajo nivel de transacciones de viviendas en el punto álgido del boom inmobiliario, lo que significa que hay menos prestatarios vulnerables. En tal sentido recuerda que después de la gran crisis financiera, los niveles de transacciones de viviendas cayeron bruscamente. De hecho, muchas economías aún no han llegado a recuperar los niveles anteriores. Pero el promedio de transacciones en muchas de las economías avanzadas fue en 2021 ligeramente superior al del periodo 2005-2006.
El segundo, es la mayor exigencia de las normas de otorgamiento de préstamos hipotecarios en los últimos años con relación a la situación previa a la crisis mundial, lo que implica que menos prestatarios corren el riesgo de mora o de verse obligados a vender y generar así grandes caídas de precios, a medida que suben las tasas de interés y empeora la situación económica.
El tercer factor pasa por el bajo nivel de propiedades en venta, lo que se traduce en menos presión para bajar los precios. En principio, una oferta limitada de viviendas en venta podría ayudar a frenar la caída de los precios, sin embargo, no siempre se ha dado el caso de que las grandes caídas de precios necesiten una gran oferta de viviendas en venta. Es más, incluso con una oferta limitada de viviendas en venta, los precios pueden bajar si la demanda sigue cayendo. Y hoy, la trayectoria de la demanda parece estar ahora en franco descenso.
El cuarto está vinculado con unas perspectivas más sólidas del mercado laboral, lo que implica menos ventas forzosas y esto es importante ya que suelen ser clave para impulsar grandes caídas de los precios de la vivienda. Las previsiones para el aumento del desempleo durante el año sugieren un aumento menos grave que durante la crisis, lo que refleja el hecho de que se espera una recesión relativamente superficial. Esto implica la posibilidad de que las caídas de los precios de la vivienda sean también menos graves.
Sin embargo, no puede soslayarse que las perspectivas de desempleo presentan cierto riesgo al alza. Porque, además de que el aumento del desempleo provoque un aumento de la morosidad y una baja de los precios de la vivienda, un aumento de la mora (quizás debido a una suba de tasas de interés y/o a una caída inicial de los precios de la vivienda) puede provocar un endurecimiento de las condiciones crediticias, nuevas caídas de los precios de la vivienda y un aumento del desempleo.
A pesar de estos cuatro factores, los expertos de Oxford Economics apuntan a que es probable que el grado de apoyo en ellas pueda ser exagerado. Dado que mientras los extremos de los préstamos de riesgo vistos antes de la gran crisis financiera parecen haberse evitado en gran medida en los últimos años, el apalancamiento sigue siendo elevado y esto está siendo expuesto por el fuerte aumento de las tasas hipotecarias. La forma en que esto afecta a los inversores inmobiliarios, en contraposición a los hogares residentes, también sigue siendo incierta.
Por ello concluyen que con este panorama, puede ser que se esté lejos de los niveles máximos de dolor que sufrirán los mercados inmobiliarios en este ciclo.