Lunes, 17 de marzo de 2025
Obtener el préstamo requiere acreditar ingresos demostrables y no superar determinados parámetros. Cuáles son las recomendaciones esenciales
Obtener un préstamo hipotecario para poder comprar una vivienda requiere acreditar ingresos demostrables y cumplir ciertos parámetros financieros establecidos por los bancos.
Desde que se reintrodujeron los préstamos que otorgan 25 bancos, ya se entregaron más de 12.000 en el país, y en la Ciudad de Buenos Aires el promedio fue de 1.000 créditos mensuales entre octubre y enero, según el último registro del Colegio de Escribanos porteño.
Por lo general, la adquisición de propiedades se posicionó en torno a los USD 100.000 para departamentos, casas o PH valuados en ese precio.
La posibilidad de acceder a un crédito hipotecario depende del nivel de ingresos, la relación cuota ingreso permitida por las entidades financieras y la estabilidad macroeconómica.
Requisitos para acceder a un crédito hipotecario
Uno de los factores fundamentales para obtener un préstamo es contar con ingresos que superen ampliamente la cuota mensual. En general, los bancos exigen que la cuota no represente más del 30% o 35% del ingreso familiar neto del solicitante.
A su vez, se requiere un ahorro previo para afrontar el anticipo, que suele ser el 20% del valor total de la propiedad.
Aunque deben tenerse en cuenta los gastos adicionales que se detallan a continuación:
Gastos Adicionales
El comprador debe considerar varios gastos adicionales al obtener un crédito hipotecario:
- Impuesto de Sellos: Varía según la jurisdicción, generalmente entre 1,5% y 2% del valor de la propiedad.
- Comisión bancaria: Puede incluir gastos administrativos y de tasación, que rondan entre el 0,5% y 1% del monto del crédito.
- Seguros: Seguro de vida y seguro de incendio, cuyo costo puede ser alrededor del 0,1% al 0,2% del valor asegurado anual.
Los gastos de escrituración incluyen:
- Honorarios del escribano: Cerca del 2% del valor de la propiedad.
- Impuestos y tasas registrales: Alrededor del 1,5% del valor de la propiedad.
- Gastos de certificación e inscripción: Que pueden sumar un 0,5% adicional.
“Los gastos de escrituración son entre el 4% y 5% del valor de la propiedad. La comisión inmobiliaria ronda el 4% aproximadamente. Se recomienda tener un presupuesto de hasta un 10% para cubrir gastos y fluctuaciones del tipo de cambio”, detalló Lisandro Cuello, experto inmobiliario.
También se deben considerar los siguientes costos recurrentes:
- Seguro de vida: Obligatorio para cubrir el saldo deudor en caso de fallecimiento del titular. Suele ser del 0,1% al 0,2% del saldo deudor anual.
- Seguro de incendio: Para cubrir daños a la propiedad, también obligatorio. El costo es similar al seguro de vida.
- Impuestos municipales: Según la ubicación de la propiedad, pueden variar, pero es importante considerarlos dentro del presupuesto mensual.
Cuello explicó: “Los montos mensuales de la hipoteca incluyen varios conceptos. Es importante solicitar al banco un desglose de cada concepto y su porcentaje sobre el total”.
Ejemplo
Con una tasa promedio del 5,5% anual y un plazo de pago de 20 años, los requisitos aproximados para distintos valores de propiedades son los siguientes:
- Para un inmueble de USD 100.000: Anticipo: USD 20.000. Monto a financiar: USD 80.000. Primera cuota: $654.500. Ingreso mínimo requerido: $2.618.000.
- Para un inmueble de USD 80.000: Anticipo: USD 16.000. Monto a financiar: USD 64.000.
Primera cuota: $523.600. Ingreso mínimo requerido: $2.094.000.
Los valores pueden variar según la entidad bancaria y la modalidad del crédito. Además, las tasas de interés pueden fluctuar en función de las condiciones económicas y la política monetaria del Banco Central.
Impacto del crédito hipotecario en el mercado
La reactivación de los créditos hipotecarios generó una mayor dinamización en el mercado inmobiliario. Al igual que en CABA, en la provincia de Buenos Aires, se advierte en el repunte de escrituras.
El mercado inmobiliario bonaerense empezó 2025 con una suba interanual en el número de escrituras. En enero se registraron 5.749 compraventas, 68% más que las 3.422 operaciones realizadas en el mismo mes de 2024, según el relevamiento del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.
El crédito hipotecario también impulsó el crecimiento de las hipotecas. Durante enero se firmaron 1.147 préstamos, lo que representó un aumento del 530% en comparación con las 182 hipotecas registradas en enero de 2024. A pesar de esta suba, se evidenció una caída del 44% respecto de diciembre de 2024, cuando se contabilizaron 2.049 hipotecas, una baja que también se explica por factores estacionales.
El presidente del Colegio de Escribanos bonaerense, Guillermo Longhi, destacó que “el crecimiento interanual en las compraventas refleja una consolidación de la recuperación que observamos últimamente” y subrayó que la expansión del crédito hipotecario es clave para sostener la tendencia positiva del mercado.
Desafíos y proyecciones para el mercado
A pesar del crecimiento en la cantidad de hipotecas, el mercado aún enfrenta desafíos estructurales. La volatilidad del dólar y la inflación son factores determinantes para la consolidación de esta tendencia. Adicionalmente, la capacidad de los bancos para ofrecer tasas competitivas (varios bancos las subieron entre noviembre y diciembre último) es un aspecto clave para garantizar el acceso al crédito.
Las proyecciones indican que si la inflación sigue en baja y la estabilidad macroeconómica se afianza, el financiamiento hipotecario podría expandirse en los próximos meses.
“Este escenario beneficiaría tanto a compradores como a inversores, fortalecerá la reactivación del mercado inmobiliario y ampliará las posibilidades de acceso a la vivienda propia”, concluyó Cuello.