Domingo, 01 de Diciembre 2024
A dos meses de la resolución de la AFIP, ahora ARCA, que eliminó el registro de contratos de alquiler, el impacto en Mendoza es limitado. Cuál es la situación del mercado inmobiliario.
La Resolución General 5545/2024, publicada en septiembre por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), ahora ARCA, eliminó la obligatoriedad de registrar contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales destinados a vivienda. La medida que hipotéticamente iba a simplificar la carga administrativa en el mercado inmobiliario ha generado opiniones encontradas en Mendoza, con un impacto que parece más simbólico que real tras dos meses de su implementación.
De acuerdo con Estanislao Puelles, representante de Inmobiliarios Mendoza, esta resolución no ha tenido demasiado impacto en el mercado inmobiliario porque tampoco se llegó a utilizar mucho. «La verdad es que la obligación de registrar los contratos en Mendoza y en todo el país, se cumplió poco y nada, así que el impacto concreto de esta resolución no es tan importante», sostuvo.
En este sentido, Puelles señaló que el verdadero cambio en el mercado vino con la derogación de la Ley de Alquileres, que reintrodujo los contratos de dos años y ajustes vinculados al Índice de Precios al Consumidor (IPC). Esto permitió un incremento significativo de la oferta, aunque la alta demanda y la falta de acceso a crédito, la imposibilidad de ahorro para comprar una vivienda, siguen dificultando que los inquilinos vean una mejora sustancial, explicó el representante de Inmobiliarios Mendoza.
Desde el lado de los inquilinos, Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, subrayó que «la registración nunca se cumplió porque el mercado inmobiliario, en general, no cumple nada». Muñoz explicó que la obligación de registrar contratos surgió con la ahora derogada Ley de Alquileres, con el objetivo de recopilar datos clave sobre el mercado, como la cantidad de viviendas disponibles. «Al eliminarse algo que nunca se cumplió, no ha habido un cambio significativo», expresó Muñoz e indicó que, sin embargo, sería fundamental contar con un sistema que aporte transparencia al mercado inmobiliario.
Beneficios fiscales: ¿efecto positivo o insignificante para inquilinos?
La resolución eliminó el registro obligatorio, pero no completamente. Para acceder a beneficios fiscales establecidos en diversas normas, como la deducción del 10% del Impuesto a las Ganancias sobre el monto total anual del alquiler, locadores y locatarios deben registrar sus contratos. Este incentivo se suma a otros, como la deducción del 40% para inquilinos sobre un monto equivalente al mínimo no imponible.
Sin embargo, para acceder a estos beneficios, además de que el inmueble esté registrado el locador tiene que brindar una factura al inquilino, cuestión que no sucede frecuentemente. «Esto tampoco se cumple en el caso de inquilinos porque para eso te tienen que dar una factura», aclaró el referente de Inquilinos Agrupados.
Con las nuevas disposiciones, los propietarios monotributistas dedicados exclusivamente al alquiler de hasta dos unidades podrán eximirse del componente impositivo de su categoría si cumplen con el registro. Esto si ha tenido un impacto mayor para los propietarios. «Antes vos no podías tener más de una propiedad en alquiler, porque si no salías del régimen del monotributo. Eso cambió ahora, está mucho más flexibilizado y ha permitido que los propietarios tengan mayor carga impositiva, de alguna manera. Entonces hoy los propietarios no tienen tanto problema de facturar los alquileres como sí lo tenían antes», puntualizó Puelles.
En Mendoza, la resolución coincide con un contexto nacional donde los problemas estructurales del mercado inmobiliario y la pérdida del poder adquisitivo se mantienen. En la actualidad, una familia debe destinar más de la mitad de sus ingresos al alquiler.
Pero en Mendoza se suma otra particularidad: el aumento de contratos cortos para turismo y la dolarización de las alquileres, tal como manifestó Muñoz tras la publicación del informe de la Encuesta Nacional sobre la Situación de Inquilinos en el mes de septiembre. Los preocupantes resultados del informe de septiembre dan cuenta de que la mayoría no puede seguir pagando el alquiler.
Las actualizaciones trimestrales, las exigencias para el ingreso a la vivienda, y los aumentos de tarifas, servicios, alquileres y transporte «están llevando la situación a un lugar muy peligroso para toda la sociedad», había expresado Muñoz. El desafío sigue siendo que existan políticas que garanticen el derecho a la vivienda, con una regulación más efectiva -lejos de la visión del alquiler como un contrato entre partes iguales-, para poner fin a la crisis habitacional.